2022年预计北京房地产市场保持上升态势 场将迎超40万平方米供应

1月11日，CBRE世邦魏理仕发布《2021年北京房地产市场回顾及2022年展望》中指出，2022年北京零售物业市场预计会迎来超40万平方米的新增供应，且新项目集中在非核心商圈，进一步提升区域消费活力和商圈氛围。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人宋海燕表示，随着疫情影响进一步减弱和打造国际消费中心相关政策的落地，2022年预计市场保持上升态势，吸引更多首店、特色门店、网红品牌布局，助力更多优质项目进行品牌和业态升级。

在过去的2021年，北京商业氛围逐渐升温。在2021年第四季度，北京零售物业市场迎来两个新项目，分别是三里屯太古里西区和丰台大悦春风里，为市场新增8万平米的商业面积。其中，太古里西区作为南区的延伸，引入一些时尚、餐饮和生活方式品牌，加强了区域娱乐和社交属性;丰台大悦春风里为京南少有的 “街区+盒子”项目，定位年轻、中产消费群体，来提升区域活力。CBRE世邦魏理仕发布的报告中显示，2021年期间，北京零售物业市场新增供应体量累计36万平方米，五个新项目均以打造特色门店和引入各类首店等方式营造个性化消费场景。

在2021年四季度中，餐饮是北京市场中的主力需求。北京商报记者了解到，连锁流量餐厅、网红咖啡茶饮持续在各大购物中心尤其是区域型购物中心开设门店;以泸溪河、虎头局渣打饼行、墨茉点心局为代表的中式茶点也纷纷布局人气较旺的购物中心。运动、户外休闲类业态季内保持活跃，运动品牌方面开设潮流子品牌或特色门店，李宁旗下潮奢品牌LNG以及高端复古品牌李宁1990分别在北京荟聚西红门和侨福芳草地开业，新百伦也在北京荟聚西红门开设NB1906生活方式概念店。生活体验类业态四季度亦有扩租表现，满足区域及社区型购物中心周边消费人群的需求。

品牌首店和特色门店受业主青睐并有较大议价空间。CBRE世邦魏理仕指出，在首店经济等利好政策影响下，全年各类首店、网红店以及特色门店表现突出，王府井、三里屯和CBD等核心商圈成为很多首次进入北京品牌的首选目标，业主们也利用时机调整并升级品牌组合。非核心购物中心则着重引入品牌特色主题门店、互动体验店和区域首店，更好地满足周边客群生活、社交以及个性化消费需求。此外，高端化妆品牌进入全市人流量大的购物中心首层开设独立门店是年内需求另一特点。传统零售在非核心市场活跃度尚未恢复至疫情前水平，其退租的店铺被餐饮、生活服务类、杂货铺集合店等业态品牌替换。

从租金变化上来看，2021年第四季度整体市场租金稳中有升。CBRE世邦魏理仕发布的报告中指出，购物中心首层平均租金同样本比环比上升0.4%至每天每平方米35.7元，租金涨幅来自核心和非核心商圈部分运营成熟的项目。疫情后不少购物中心业主招商时更关注新品牌经营表现的稳定性及与自身定位的适配性，在品牌甄选和租金策略上均保持谨慎，整体上尤其是非核心市场租金水平仍未恢复到疫情以前水平，品牌首店和特色门店有较大议价空间。

宋海燕表示，核心商圈仍是品牌布局首店的首选标的，其代表项目的客流和销售表现仍将引领市场。非核心商圈的优质项目越来越受到特色门店以及流量品牌的青睐，随着居住人口的外移，很多居住社交的消费需求也会逐步落地非核心的优质项目，预计2022年这些项目物业表现稳中有升，并逐步恢复到疫情前水平。